En España no existen restricciones al derecho de la propiedad, por lo que si una persona, no residente, tiene la intención de adquirir un bien inmueble en España, ostentará la propiedad en los mismos derechos que un ciudadano español.

Los pasos a seguir para adquirir un bien inmueble en España, a modo informativo y sin perjuicio de un estudio pormenorizado al caso concreto, son los que se detallan a continuación:

1. Obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE).

Para la asignación de NIE, número personal, único, exclusivo e identificador del extranjero, que figurará en todos los documentos que se le expidan o tramite, deberá aportar la siguiente documentación:

• Impreso-solicitud normalizado (EX15), debidamente cumplimentado y firmado.
• Original y fotocopia del pasaporte completo, o documento de identidad, o título de viaje o cédula de inscripción en vigor.
• Comunicación de las causas económicas, profesionales o sociales que justifican la solicitud.

Las solicitudes de NIE podrán presentarse en España, en la Oficina de Extranjeros o en la Comisaría General de Extranjería, personalmente por el interesado o a través de un representante con poder suficiente para ello, o en las Representaciones Diplomáticas u Oficinas Consulares españolas ubicadas en el país de residencia del solicitante.

Todo documento público extranjero no comunitario deberá ser previamente legalizado y, en caso necesario, deberá estar traducido al castellano o lengua cooficial del territorio donde se presente la solicitud.

2. Apertura de cuenta corriente bancaria.

El adquirente debe, una vez obtenido el NIE, abrir una cuenta corriente bancaria en territorio español. La cuenta bancaria es necesaria para la acreditación de los medios de pago del adquirente en la compra de un inmueble, así como para el pago de los sucesivos gastos e impuestos.

Para la apertura de la cuenta corriente, el banco solicitará al comprador, el NIE, el pasaporte en vigor y un documento oficial del país de origen debidamente traducido al castellano, en el que se certifique su actividad laboral a fin de poder conocer y justificar la procedencia de sus ingresos y su solvencia.

3. Firma de contrato de arras.

El contrato de arras es un contrato privado por medio del que las partes, una vez elegido el inmueble a adquirir, formalizan el acuerdo marco alcanzado de la futura compraventa, entregándose una cantidad de dinero en concepto de arras. Lo habitual es que la parte compradora adelante una cantidad de entre un 5% y un 10% equivalente al valor final acordado para asegurase la compra del inmueble.
En dicho contrato se estipula la fecha límite para la elevación a público del contrato, precio de compra, distribución de gastos e impuestos entre comprador y vendedor, consecuencias del incumplimiento de formalizar la futura compraventa, pactándose normalmente la pérdida de la cantidad entregada a cuenta si incumpliera el comprador y la devolución del doble de la cantidad entregada si incumpliera el vendedor. Todo ello en atención a lo regulado en el artículo 1.454 y siguientes del Código Civil español.

4. Otorgamiento de escritura pública de compraventa.

Llegado el día convenido entre las partes, comprador y vendedor comparecerán ante Notario el cual dará fe de la transmisión y adquisición del bien inmueble mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública.

Para dicho otorgamiento, el vendedor deberá entregar al comprador la documentación prevista en la legislación vigente, entre las cuales cabe destacar por su importancia, el título de propiedad, la cedula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética de edificios y el certificado de estar al corriente de pago de sus obligaciones tributarias y, en su caso, con la Comunidad de Propietarios.

La escritura contendrá los datos personales del comprador y vendedor, la descripción del bien inmueble, su estado de cargas, el precio, la forma de pago, y demás términos y condiciones que estimen convenientes las partes.

Normalmente, el vendedor recibirá en este acto la totalidad del importe de la venta. El pago deberá hacerse mediante cheque bancario emitido contra una cuenta corriente de no residente titularidad del comprador. En cumplimiento de la Ley de Blanqueo de Capitales, el importe máximo permitido en efectivo es de 2.500 euros, cuando una de las partes sea empresario o profesional, y de 15.000 euros, cuando el pagador sea una persona física siempre y cuando justifique no tener su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.

En caso de que el comprador no disponga de la totalidad del importe del inmueble a adquirir, la compra podrá efectuarse mediante financiación bancaria a través de la solicitud de un crédito hipotecario por importe de hasta el 50% o 70% del total valor de tasación del inmueble.
Dicho crédito se otorgará por la entidad financiera, previo estudio de la capacidad de devolución del deudor, mediante garantía del propio inmueble a adquirir y habitualmente por un plazo de entre 10 y 20 años.

En caso de financiación bancaria, al acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, acudirá la entidad financiera quien, simultáneamente y a través de su legal representante, formalizará junto al comprador, en otra escritura independiente, el crédito hipotecario.
Los gastos de constitución del crédito hipotecario aproximadamente ascienden al 2% del capital concedido y el tipo de interés aplicable suele ser entorno al 5%.

5. Pago de impuestos y gastos.

La compraventa comporta la liquidación de impuestos y gastos inherentes a la misma, estos son:

• En caso de primera transmisión de un inmueble: La compraventa de un inmueble nuevo se encontrará sujeta y gravada al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). El tipo de gravamen aplicable se determinará en función de la naturaleza del bien, si se transmite una vivienda, se aplicará el tipo impositivo del 10%. Asociado a la liquidación del IVA, deberá satisfacerse el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados. Tal y como sucede con el IVA, constituirá la base de cálculo del Impuesto, el valor de transmisión del bien, y en este caso, con independencia de la naturaleza del inmueble se aplicará un tipo de gravamen gradual, dependiendo de la comunidad autónoma en que se localice el bien. Dicho gravamen está comprendido entre el 1% y 1,5%, siendo para Cataluña del 1,5%.
• En caso de segunda transmisión de un inmueble: La segunda o sucesiva transmisión de un inmueble se gravará al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Tal y como sucedía en el IVA, la base imponible del Impuesto se corresponderá con el valor de transmisión del bien, gravándose al tipo impositivo que la comunidad autónoma donde se localice el bien, siendo éste de entre el 6% y el 10% y en el caso de Cataluña, del 10%.

Serán a cargo del comprador los siguientes gastos:

• Honorarios de Notario: Se calculan en base a unos aranceles y van en proporción al valor del inmueble, y suelen ascender generalmente a un importe de 1.000 euros.
• Honorarios del Registro de la Propiedad: El Registro de la Propiedad cobra unas tasas por la inscripción del título de propiedad. Dichos aranceles varían, asimismo, en función del valor del bien inmueble, y ascienden generalmente a un importe de 1.000.

Y el vendedor deberá liquidar:

• Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía): Este impuesto municipal grava el incremento del valor de los terrenos y tiene una tarifa de gravamen diferente para cada municipio. El obligado pago de este Impuesto será el vendedor del bien.
• Honorarios de la agencia inmobiliaria: Suelen ascender entre un 3% y un 5% del valor total de la operación.

6. Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Una vez se haya satisfecho el pago de los impuestos de la transmisión del inmueble, se deberá inscribir el título de propiedad en el Registro de la Propiedad que corresponda por ubicación del inmueble adquirido.

La inscripción tendrá efectos jurídicos frente a terceras personas y otorgará mayor seguridad jurídica al comprador.

Al Registro de la Propiedad sólo pueden acceder documentos notariales o resoluciones judiciales, por ello, es fundamental otorgar la correspondiente escritura de compraventa en la Notaría, tal y como se ha hecho referencia anteriormente.

La duración de dicho trámite es de un mes aproximadamente.

7. Comunicación a la Dirección General del Catastro.

La declaración catastral es el instrumento por el que se pone en conocimiento del Catastro que se ha producido una modificación en el inmueble que afecta a su descripción catastral.

Los otorgantes de la escritura de compraventa quedan obligados a presentar la correspondiente declaración catastral mediante el modelo 901-N. El plazo para presentar la declaración es de 2 meses desde el día siguiente al acto de otorgamiento y deberá presentarse en la Gerencia o Unidad local del Catastro o en la Delegación de Economía y Hacienda en que corresponda.

Otros conceptos que pueden ser de interés en el proceso de adquisición de un bien inmueble en España:

A) Impuestos y gastos recurrentes derivados de la propiedad de un bien inmueble.

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo de carácter local que grava el valor de los bienes inmuebles. La base imponible del Impuesto se corresponde con el valor catastral del bien, gravándose, dependiendo de la localidad en que se encuentre el bien, al tipo mínimo del 0,4%, y al máximo del 1,8%. El valor catastral no se corresponde con el valor de compra, sino que es un valor inferior facilitado por el Ayuntamiento.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): En caso de que el adquirente del bien resida fuera del territorio español, deberá satisfacer el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, imputando las rentas inmobiliarias derivadas de la propiedad de la finca. Se tomará como base imponible del Impuesto el 1,1% del valor catastral del bien, aplicándose sobre la cifra resultante el tipo de gravamen del 24%.
• Gastos de Comunidad de Propietarios: En función de la comunidad, se pagan una vez al año, cada seis meses o cada tres meses. El importe depende de la cantidad de propietarios de la comunidad y de las zonas comunes.
• Gastos de suministros de la vivienda: Son los gastos corrientes de un inmueble y normalmente son bimensuales. Los más comunes son los de electricidad, agua y gas.

B) Residencia en España para inversores con rentas iguales o superiores a los 500.000 euros.

Los extranjeros no residentes en España que se propongan entrar en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital podrán solicitar el visado de estancia, o en su caso, de residencia para inversores.

Se entenderá como inversión, entre otras, la adquisición de bienes inmuebles en España con una inversión de valor igual o superior a 500.000 euros por cada solicitante.

La concesión del visado de estancia para inversores constituirá título suficiente para residir en España durante, al menos, un año.

En caso de que se desee obtener el visado de residencia, deberá aportarse el certificado o certificados de dominio del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles adquiridos por valor igual o superior a 500.000 euros.

La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de dos años.
Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia para inversores por el mismo plazo de dos años.

C) Adquisición mediante sociedad mercantil.

El comprador podrá adquirir el bien inmueble mediante la constitución de una sociedad mercantil española. La constitución se realizará mediante escritura pública otorgada ante Notario, la cual posteriormente deberá inscribirse en el Registro Mercantil así como proceder a la obtención de un Número de Identificación Fiscal (NIF) y la posterior liquidación de impuestos y gastos inherentes a la misma.

D) Testamento.

El no residente que haya adquirido un inmueble en España es recomendable que otorgue testamento ante Notario español en relación a los inmuebles que tenga sitos en España a fin de facilitar los trámites burocráticos en la transmisión de la titularidad de los mismos en el momento de su fallecimiento.